האם השקעה בקרקע מסוכנת? התשובה הכנה, ואיך מקטינים את הסיכון

התשובה הכנה: כן, יש סיכון, ולא, אי אפשר לבטל אותו לגמרי

בוא נתחיל מהאמת, כי בלי זה כל השאר לא שווה כלום. השקעה בקרקע היא לא פיקדון בבנק ולא נכס בלי סיכון. יש בה סיכון אמיתי, והוא לא נעלם גם אם מישהו יבטיח לך שהוא נעלם. מי שאומר לך שאין כאן שום סיכון, או מנסה למכור לך רווח מובטח, זה בדיוק הרגע לקום וללכת.

הבשורה הטובה היא שסיכון זה לא הימור. הימור זה כשאתה לא יודע מה מסתתר מאחורי הכסף שלך. סיכון אפשר להכיר, למדוד ולהקטין. במאמר הזה נפרק את ארבעת הסיכונים העיקריים בהשקעה בקרקע, ומול כל אחד נראה בדיוק מה עושים כדי לצמצם אותו. ומה שאי אפשר לצמצם, נגיד לך עליו בפירוש.

סיכון 1: ההפשרה לבנייה לא מובטחת (וזה הכי חשוב להבין)

זה הסיכון הכי חשוב, אז נעצור עליו רגע. הרבה קרקעות זולות נמכרות כקרקע חקלאית, כלומר קרקע שכרגע לא מיועדת לבנייה, על בסיס ציפייה שביום מן הימים הייעוד שלה ישתנה לבנייה. שינוי הייעוד הזה נקרא הפשרה, וזה בדיוק המקום שבו נמצא הרווח הגדול, אבל גם הסיכון הגדול.

הפשרה של קרקע היא תהליך תכנוני שעובר דרך ועדות תכנון (הגופים הממשלתיים והעירוניים שמחליטים מה מותר לבנות ואיפה). זה יכול להיות ועדה מקומית, מחוזית ולפעמים ארצית. התהליך אורך שנים, מלווה בהתנגדויות ובתשלומים כמו היטל השבחה (מס שמשלמים לרשות כשערך הקרקע עולה בעקבות אישור בנייה), והוא עלול להתעכב, להשתנות בדרך, או לא לצאת לפועל בכלל. אין שום גורם שיכול להתחייב לך שקרקע חקלאית תהפוך לקרקע לבנייה, ובטח שלא מתי.

• בודקים את המצב התכנוני לפני שקונים. לפני חתימה בודקים באיזה שלב תכנוני נמצאת הקרקע: האם היא רק חקלאית, האם כבר הופקדה עליה תוכנית, מה הסיכויים שלה. סטטוס תכנוני מתקדם יותר מקטין את אי הוודאות.
• מוודאים שהזכויות בקרקע נרשמות על שמך בטאבו. רישום הזכויות שלך בקרקע בפנקס המקרקעין (הטאבו) הוא עוגן מוצק וברור, לא הבטחה עמומה שקיימת רק על הנייר. זה אומר שהזכות בקרקע רשומה על שמך, גם אם ההפשרה תתעכב או לא תגיע.
• מפרידים בין מה שקיים למה שאולי יהיה. השווי של הקרקע היום, לפי הייעוד הנוכחי שלה, הוא דבר קיים. הפוטנציאל העתידי הוא אפשרות, לא ודאות. משקיע חכם מבין את שניהם בנפרד, ולא משלם היום מחיר מלא על חלום שאולי לא יתממש.

סיכון 2: לוח הזמנים לא נמצא בידיים שלך

גם כשקרקע כן בדרך לשינוי ייעוד, אף אחד לא יכול להבטיח לך מתי זה יקרה. תהליכי תכנון בישראל לוקחים זמן, לפעמים הרבה זמן, והם תלויים בהחלטות של גופים שאתה לא שולט בהם. מי שנכנס להשקעה בקרקע בציפייה לרווח מהיר תוך כמה חודשים, נכנס מהסיבה הלא נכונה.

• נכנסים לטווח ארוך, לא לספרינט. השקעה בקרקע מתאימה למי שיכול להשאיר את הכסף בצד לכמה שנים בלי לחץ. אם אתה צריך את הכסף בקרוב, זו לא ההשקעה בשבילך, וזה בסדר גמור.
• לא מאמינים ללוח זמנים מובטח. אם מישהו נוקב בתאריך מדויק להפשרה ואומר לך שהקרקע תופשר תוך זמן קצוב, זה דגל אדום. אף אחד לא יכול להתחייב על לוח הזמנים של ועדות התכנון.
• בודקים את התשתיות שמסביב. אזורים שבהם מתקדמים פרויקטים גדולים, כמו קו המטרו שאושר ומתוכנן לעבור ברעננה, מצביעים על כיוון פיתוח. זה לא מבטיח כלום על הקרקע הספציפית שלך, אבל זה חלק מהתמונה שבודקים לפני שנכנסים.

סיכון 3: הכסף שלך לא נזיל, ואין הכנסה חודשית

קרקע היא נכס לא נזיל. זה אומר שאם תרצה למכור, זה עשוי לקחת זמן, כי אתה צריך למצוא קונה שמעריך את הקרקע כמוך. בניגוד לדירה, אין כאן שוכר שמכניס לך כסף כל חודש, ואין משכנתא שממנפת לך את ההשקעה. זו לא תקלה, זו התכונה של המוצר. חשוב לומר את זה בכנות לפני שנכנסים.

• משקיעים רק כסף שלא צריך בקרוב. הכלל הכי פשוט: הכסף שאתה שם על קרקע צריך להיות כסף שאתה יכול להשאיר בצד בלי שיחסר לך. לא כספי חירום, ולא כסף שמיועד לדבר אחר בשנה הקרובה.
• מבינים מראש שאין תזרים חודשי. קרקע לא מייצרת לך הכנסה חודשית כמו דירה להשכרה. הרווח, אם וכאשר יגיע, הוא בעליית הערך של הקרקע לאורך זמן, לא בכסף שנכנס כל חודש.
• מחפשים נקודת יציאה ברורה מראש. לפני שנכנסים שואלים איך יוצאים: למי מוכרים, ובאילו תנאים. עסקה שיש בה מנגנון יציאה מוגדר עדיפה על עסקה פתוחה בלי סוף.

סיכון 4: השוק הזה מושך גם רמאים

אי אפשר לדבר בכנות על סיכון בהשקעה בקרקע ולהתעלם מזה: שוק הקרקעות בישראל מושך אליו גם רמאים. יש חברות שמכרו לאנשים קרקע לא מתוכננת תוך הטעיה, הבטיחו רווחים שאין להם כיסוי, וגייסו כסף בניגוד לחוק.

זה לא סיפור תיאורטי. רשות ניירות ערך (הגוף הממשלתי שמפקח על גיוס כספים מהציבור) ורשות המסים מנהלות חקירות והגישו כתבי אישום נגד גופים כאלה, ורשות ניירות ערך התריעה שחלק מהמכירות האלה מחייבות פרסום תשקיף (מסמך רשמי ומפוקח שמחייב את המוכר לגלות את כל הפרטים). היו גם מקרים שהוטלו בהם קנסות על חברות ששיווקו קרקע תוך הטעיית הקונים. הידיעה הזאת היא בדיוק הסיבה שצריך לבחור בזהירות עם מי אתה עובד.

• בורחים מרווח מובטח. כל מי שמבטיח לך רווח ודאי או תשואה בטוחה על קרקע, מוכר לך משהו שאסור לו להבטיח. אמינות מתחילה בזה שאומרים לך גם את הסיכון, לא רק את החלום.
• דורשים שהזכויות יירשמו על שמך בטאבו, לא זכות עמומה. אם לא ברור לך בדיוק אילו זכויות אתה מקבל ואיך הן נרשמות על שמך בפנקס המקרקעין (הטאבו), עוצרים ושואלים בדיוק מה קונים כאן.
• בודקים מי עומד מאחורי העסקה. שם, ותק, פרויקטים קודמים, שקיפות במסמכים. שחקן אחראי ישמח שתבדוק אותו. מי שמתחמק מבדיקה, מסמן לך משהו בעצמו.

תקן 22: הכלי שנועד להגן עליך מפני שיווק מטעה

אחד הכלים הכי חשובים שיש לך מול השוק הזה נקרא תקן 22. זה תקן שמאות מחייב שקבעה מועצת שמאי המקרקעין ואושר בשנת 2014. שמאי הוא המומחה שמעריך כמה נכס שווה באמת, והתקן הזה מגדיר איך הוא חייב לעבוד כשמדובר בקרקע שנמכרת לציבור על בסיס ציפיות לעתיד.

תקן 22 מוגדר כתקן צרכני, כלומר מטרתו להגן עליך, הרוכש, מפני שיווק מטעה. הוא מחייב כל גוף שמשווק קרקע כזאת להציג לך שומה (הערכת שווי מקצועית) שכוללת כמה דברים ברורים.

• שווי נוכחי מול שווי פוטנציאלי. כמה הקרקע שווה היום לפי הייעוד הנוכחי שלה, וכמה היא עשויה להיות שווה אם וכאשר הייעוד ישתנה. שני מספרים נפרדים, ככה שאתה רואה בדיוק על מה אתה משלם.
• המצב התכנוני האמיתי. באיזה שלב תכנוני נמצאת הקרקע, בלי ליפות ובלי לנפח.
• גוש וחלקה, וההוצאות הצפויות. פרטי הזיהוי המדויקים של הקרקע, וההוצאות שאתה צפוי לשלם בדרך. בלי הפתעות באמצע.

חשוב לומר את זה במדויק: תקן 22 לא מבטיח שהקרקע תופשר או שהיא תעלה בערכה. הוא לא ערובה לתוצאה. מה שהוא כן נותן לך זו שקיפות, הערכה מקצועית ומספרים אמיתיים לפני שאתה חותם. וזה בדיוק מה שמפריד בין השקעה מושכלת להימור.

כמה מסים משלמים על רכישת קרקע?

חלק מהחישוב הכן של סיכון וכדאיות הוא לדעת מראש כמה המדינה לוקחת. על רכישת קרקע שהיא לא דירת מגורים משלמים בדרך כלל מס רכישה בשיעור 6% משווי העסקה. זה שיעור אחיד, לא מדורג כמו בדירה, וחשוב להכניס אותו לחשבון עוד לפני שאתה מחליט. שיעורי המס והתנאים משתנים מעת לעת, אז כדאי לאמת את המספר המעודכן מול יועץ מס או רשות המסים לפני שאתה סוגר חשבון.

יש גם אפשרות להחזר חלקי: אם מתקבל היתר בנייה למגורים על הקרקע תוך 24 חודשים מהרכישה, אפשר לקבל בחזרה שישית מהמס, בערך אחוז אחד. אבל שים לב, ההחזר הזה מותנה בקבלת ההיתר בפועל בתוך הזמן הזה, והוא לא אוטומטי. אל תבנה עליו כמובן מאליו, ותחשב לפי 6% מראש.

איך אנחנו בסילבר ארזים מקטינים את הסיכון בשבילך

עכשיו, אחרי שפירקנו את הסיכונים בכנות, זה המקום להגיד מה אנחנו עושים איתם. בסילבר ארזים אנחנו לא מוכרים לך חלום ולא מבטיחים לך שאין סיכון. אנחנו עובדים בדיוק לפי הכלים שתיארנו כאן, כדי שתיכנס בעיניים פתוחות.

חשוב שתדע: זו לא רכישת דירה מוכנה, אלא זכות בקרקע שהייעוד שלה היום חקלאי, בתקווה שתופשר בעתיד.

• זכות בקרקע פרטית במתחם תכנון. מה שאתה מקבל אצלנו זו זכות בקרקע פרטית במתחם תכנון בישראל, שהייעוד שלה היום חקלאי, עם רישום הזכויות שלך בפנקס המקרקעין (הטאבו). זכות ברורה ורשומה על שמך, לא הבטחה שקיימת רק על הנייר.
• שומה לפי תקן 22 על השולחן. אתה מקבל הערכת שווי מקצועית לפי התקן הצרכני, עם שווי נוכחי מול פוטנציאלי, מצב תכנוני והוצאות. אתה רואה מספר אמיתי לפני שאתה מחליט.
• ליווי משפטי ושמאי לפני חתימה. לא נותנים לך לחתום על משהו שלא הבנת. עורך דין ושמאי מלווים אותך בדרך, כדי שההחלטה תהיה שלך ומדעת.
• התחייבות חוזית, בלי לטשטש את הסיכון. לצד הזכות בקרקע יש התחייבות חוזית שלנו, שנוגעת לנקודת יציאה. וחשוב לומר בכנות: התחייבות חוזית היא לא ביטול סיכון, וגם לא הבטחת תשואה ודאית. היא נשענת על כך שהחברה עומדת מאחוריה, וזה עצמו שיקול שצריך לבדוק. את התנאים המדויקים אתה קורא בנוסח ההסכם עצמו, ואנחנו נותנים לך את המסמכים כדי שתבדוק.

אי אפשר לאפס את הסיכון, אבל אפשר להיכנס אליו בעיניים פתוחות, עם הזכויות בקרקע רשומות על שמך, שומה מקצועית וליווי מלא. אם בא לך לראות איך זה נראה על קרקע ספציפית, אנחנו כאן לשיחה בלי לחץ ובלי התחייבות.