אז מה זה טאבו בכלל?
טאבו זה השם המדובר ללשכת רישום המקרקעין, יחידה של המדינה שיושבת במשרד המשפטים ואחראית על רישום הבעלות והזכויות בכל קרקע ונכס בישראל. במילים פשוטות, זה הפנקס הרשמי שבו כתוב מי הבעלים החוקי של כל חלקת אדמה. אם משהו רשום שם על שמך, זו ההוכחה החזקה ביותר שהזכות בקרקע היא שלך.
כשמבקשים לראות מה בדיוק רשום על נכס, מוציאים מסמך שנקרא נסח טאבו. תחשוב עליו כמו תעודת זהות של הקרקע: הוא מרכז את כל המידע החשוב, מי הבעלים, מה גודל החלקה, ואילו זכויות והערות רשומות עליה. השם טאבו עצמו הוא ישן, הוא הגיע מהתקופה העות'מאנית, התקופה שבה האזור היה תחת שלטון טורקי, ופשוט נשאר איתנו עד היום.
כאן חשוב לומר משהו בכנות, כי הרבה אנשים מתבלבלים בו. עצם זה שקרקע רשומה בטאבו לא אומר אוטומטית שהיא פרטית ושלך. גם זכויות של קרקע ממשלתית, קרקע ששייכת למדינה, רשומות בטאבו. ההבדל האמיתי הוא לא אם הקרקע רשומה, אלא איזה סוג זכות רשומה עליך: בעלות מלאה או רק חכירה. על זה בדיוק נדבר עכשיו.
מי מחזיק את הקרקע בישראל?
רוב הקרקע בישראל בכלל לא פרטית. גוף שנקרא רשות מקרקעי ישראל, בקיצור רשות המקרקעין, מנהל כ-93 אחוז משטח המדינה, בערך 22 מיליון דונם. הבעלים של הקרקע הזאת הם המדינה, הקרן הקיימת לישראל, ורשות הפיתוח, ולא אנשים פרטיים.
המשמעות פשוטה: רק כ-7 אחוז מהקרקע בישראל היא בבעלות פרטית מלאה. זה לא מקרי. עוד בהקמת המדינה, בשנת 1948, בערך 7 אחוז מהקרקע היו בידיים פרטיות, וכל השאר הפך לרכוש ציבורי של המדינה. המספר הזה כמעט לא זז מאז.
בגלל זה קרקע פרטית בטאבו היא מצרך נדיר. כשמשהו קיים במלאי כל כך קטן ויש עליו ביקוש, הוא נעשה מבוקש יותר. זו אחת הסיבות שמשקיעים מחפשים דווקא את הקרקע הפרטית, ולא את הקרקע שהמדינה מחכירה.
בעלות פרטית על קרקע מול חכירה: ההבדל שקובע הכל
אז מה ההבדל האמיתי בין קרקע פרטית לקרקע של המדינה? הכל מסתכם במילה אחת: בעלות.
- בעלות מלאה. הקרקע רשומה על שמך כבעלים, בלי הגבלת זמן. היא שלך, ותישאר שלך ושל היורשים שלך, בלי תאריך תפוגה ובלי שמישהו מעליך צריך לחדש לך אותה.
- חכירה מהמדינה. כאן אתה לא הבעלים. המדינה נשארת הבעלים, ואתה בעצם שוכר את הקרקע לטווח ארוך. בשפה המשפטית קוראים לזה חכירה, שזו בעצם שכירות ארוכה מאוד.
כמה ארוכה? חכירה לתקופה ארוכה נקראת חכירה לדורות, וזה אומר מעל 25 שנה, בדרך כלל ל-49 שנה או ל-98 עד 99 שנה. זה נשמע כמו נצח, אבל בסוף זו עדיין תקופה קצובה, עם תאריך התחלה וסוף, והקרקע כל הזמן הזה נשארת בבעלות המדינה, לא שלך.
וההבדל הזה לא רק על הנייר. בבעלות מלאה הזכות שייכת לך בלי שאתה תלוי באף אחד. בחכירה, הרבה פעולות משמעותיות תלויות באישור של רשות המקרקעין, ולפעמים גם בתשלום נוסף אליה.
מה זה נותן לך כמשקיע?
עד עכשיו דיברנו על הגדרות. עכשיו בוא נדבר על מה שבאמת מעניין אותך: מה זה שווה לך, כמי שרוצה לשים כסף על קרקע ולראות אותו גדל.
- חופש פעולה. כשהקרקע שלך במלואה, אתה לא צריך לבקש רשות מהמדינה כדי למכור, ואתה לא תלוי במכרזים, שזו התמודדות מול קונים אחרים על קרקע של המדינה. אתה מחליט בעצמך מה לעשות ומתי.
- בלי הגבלת זמן. אתה מחזיק בקרקע כמה זמן שאתה רוצה, בלי שעון שרץ לך ברקע ובלי צורך לחדש זכות מול אף גורם.
- עליית הערך נשארת אצלך. זו אולי הנקודה החשובה ביותר. אם ייעוד הקרקע משתנה יום אחד, למשל מקרקע חקלאית לקרקע שאפשר לבנות עליה, בעל קרקע פרטית שומר על הרווח מהעלייה בערך. בקרקע של המדינה, לעומת זאת, שמאי ממשלתי, מומחה מטעם המדינה שקובע כמה קרקע שווה, מחזיר בפועל את הערך למחיר החקלאי הנמוך, והרווח חוזר למדינה.
וכאן חשוב לשמור על יושרה: אף אחד לא יכול להבטיח לך שהייעוד של קרקע מסוימת ישתנה, וזה לא מובטח בשום קרקע. אבל אם ובמידה שזה קורה, בקרקע פרטית היתרון נשאר בידיים שלך, ולא חוזר למדינה.
חכירה זה תמיד רע? לא בהכרח
רגע לפני שאתה פוסל כל חכירה על הסף, בוא נהיה הוגנים. חכירה מהמדינה היא לא תמיד דבר רע, ולא כל חכירה שווה לחיסרון.
יש סוג חכירה שנקרא חכירה מהוונת. מהוונת זה אומר שדמי החכירה, כלומר התשלום על השכירות הארוכה, שולמו מראש לתקופה ארוכה קדימה. מבחינה מעשית, וגם מבחינת הבנקים, חכירה כזאת קרובה מאוד לבעלות, והבנקים מתייחסים אליה כמעט כמו לבעלות מלאה כשנותנים עליה משכנתה.
אז למה בכל זאת אנחנו מדברים על יתרון של קרקע פרטית? כי דווקא בהשקעה בקרקע, ההבדל מתחדד. שם החופש לפעול בלי אישורים, האפשרות לשמור על עליית הערך, והיכולת לקנות בלי מכרזים, כל אלה הופכים את הקרקע הפרטית ליתרון אמיתי. בבית מגורים רגיל ההבדל פחות מורגש. בקרקע להשקעה, הוא כן.
איך לבדוק מה באמת רשום על קרקע
אמרנו שרישום בטאבו לבד לא מספיק כדי לדעת אם קרקע פרטית. אז איך כן בודקים? מסתכלים על סוג הזכות שרשומה.
- מוציאים נסח טאבו. זה המסמך הרשמי שמראה בדיוק מה רשום על הקרקע. המידע בטאבו שקוף וציבורי, כלומר כל אחד יכול לבקש לראות אותו, אין פה סודות.
- בודקים מה כתוב בשדה הזכות. מחפשים אם רשום 'בעלות' או 'חכירה'. אם רשום בעלות והשם שלך שם, אתה בעלים. אם רשום חכירה, אתה חוכר, כלומר שוכר לטווח ארוך, גם אם זה רשום בטאבו.
רישום של בעלות בטאבו נותן לך את ההגנה המשפטית החזקה ביותר על הזכויות שלך בקרקע. אין דרך חזקה יותר בישראל להוכיח שקרקע היא שלך. בגלל זה, כשמדובר ברכישת קרקע פרטית להשקעה, שווה לבדוק את הפרט הזה לפני הכל, ולא להסתפק במשפט 'זה רשום בטאבו'.
איך אנחנו בסילבר ארזים עובדים עם קרקע פרטית בטאבו
בסילבר ארזים אנחנו עוסקים בדיוק בקרקע הזאת: קרקע פרטית שרשומה על שמך בטאבו כבעלים מלא, לא חכירה מהמדינה. אנחנו מלווים אותך לאורך כל הדרך, כולל הצד המשפטי והבדיקה של שווי הקרקע, כדי שתדע בדיוק מה אתה קונה ומה רשום עליו לפני שאתה חותם.
אנחנו לא מאמינים בלחץ. אם מעניין אותך להבין אם קרקע פרטית בטאבו מתאימה לך, אנחנו מזמינים אותך לשיחה פשוטה, בלי התחייבות, שבה נראה לך את הדברים כמו שהם ונענה על כל שאלה. אתה מחליט אם ומתי להתקדם.