אז כמה עולה קרקע להשקעה בפועל?
אין תג מחיר אחד לקרקע, בדיוק כמו שאין מחיר אחד לרכב או לדירה. המחיר משתנה מאזור לאזור ומיחידה ליחידה. אבל כדי לתת לך קרקע יציבה מתחת לרגליים, הנה שלוש דוגמאות אמיתיות של נקודות כניסה, מתוך פרויקטים פעילים של סילבר ארזים.
- גבעת עדה. יחידות קרקע שמתחילות בסכום של 49 אלף שקל. זו נקודת הכניסה הנמוכה ביותר מבין הדוגמאות.
- עפולה. יחידת קרקע שמתחילה בסכום של 139 אלף שקל.
- בית אליעזר בחדרה. יחידת קרקע בסכום של 369 אלף שקל.
שים לב לשתי מילים חשובות: יחידת קרקע. אתה לא חייב לקנות חלקה שלמה. יחידת קרקע היא חלק מוגדר מתוך חלקה גדולה יותר. בגלל זה סכום הכניסה יכול להיות נמוך יחסית, ולא מאות אלפי שקלים או מיליונים כמו קניית חלקה שלמה או דירה.
המספרים האלה הם נקודות התחלה, והם לא כוללים את כל העלויות הנלוות. על אלה נגיע בהמשך, כי חשוב שתראה את התמונה המלאה ולא רק את המספר שבכותרת.
מה בעצם קובע את המחיר של קרקע?
אם שני אנשים אומרים לך מחיר אחר לגמרי על קרקע, כנראה שאף אחד מהם לא משקר. פשוט מדובר בשתי קרקעות שונות. הנה הדברים המרכזיים שמזיזים את המחיר למעלה או למטה:
- המיקום. כמה הקרקע קרובה לערים, לכבישים, לתחנות ולתשתיות שמתוכננות לקום באזור. ככל שהקרקע קרובה יותר למקום שאנשים רוצים לגור בו, המחיר עולה.
- הייעוד והמצב התכנוני. ייעוד הוא מה שמותר לעשות על הקרקע לפי התוכניות: חקלאות, מגורים, מסחר וכדומה. קרקע חקלאית, שעוד לא קיבלה אישור לבנות עליה, עולה הרבה פחות מקרקע שכבר מאושרת לבנייה.
- גודל היחידה. כמה מטרים אתה קונה. יחידה גדולה יותר עולה יותר, וזו אחת הסיבות שאפשר להתאים את סכום הכניסה לכיס שלך.
- הסיכוי לשינוי בעתיד. כמה סביר שהקרקע תקבל בעתיד אישור לבנייה. ככל שהסיכוי נראה גבוה יותר, המחיר היום גבוה יותר, כי אתה משלם גם על הציפייה.
למה קרקע עולה הרבה פחות מדירה
זו אולי השאלה הכי חשובה, ויש לה תשובה פשוטה. כשאתה קונה דירה, אתה משלם על הכול ביחד: הקרקע, הבנייה, הריצוף, המטבח, והרווח של הקבלן. כשאתה קונה קרקע בשלב מוקדם, אתה משלם רק על הקרקע עצמה, לפני כל שאר העלויות.
יש כאן עוד עיקרון חשוב. קרקע חקלאית שעדיין אין לגביה תוכנית שמתירה לבנות עליה, יכולה לעלות חלק קטן ממחיר של קרקע שכבר מאושרת לבנייה. יש מצבים שבהם היא עולה בערך עשירית מהמחיר של קרקע מוכנה לבנייה. זאת בדיוק הסיבה שאפשר להיכנס בסכומים נמוכים: אתה קונה בשלב מוקדם של הדרך, כשהמחיר עוד נמוך.
אבל חשוב לומר את זה בכנות: מחיר נמוך הוא לא רק הזדמנות, הוא גם משקף שהקרקע נמצאת בתחילת הדרך, ושעוד צריכים לקרות דברים כדי שהיא תעלה בערך. אין כאן קיצורי דרך ואין הבטחות.
לא כל קרקע שווה אותו דבר: טאבו מול חכירה
לפני שמשווים מחירים, צריך לדעת שיש שני סוגים שונים לגמרי של קרקע, וההבדל ביניהם משפיע ישירות על מה שאתה מקבל תמורת הכסף.
- קרקע פרטית בטאבו. טאבו הוא הפנקס הרשמי של המדינה שרושם מי הבעלים של כל חלקת אדמה. קרקע פרטית בטאבו היא בבעלות מלאה שלך, ואתה יכול למכור אותה, להשכיר או להעביר בעצמך, בלי לבקש רשות מאף אחד.
- קרקע של המדינה בחכירה. חלק גדול מהקרקע בישראל מנוהל בידי רשות מקרקעי ישראל, גוף ממשלתי, במסלול של חכירה. חכירה היא שכירות לתקופה ארוכה מאוד, בדרך כלל 49 או 98 שנים, שבה הקרקע נשארת של המדינה. עסקה בקרקע כזו מחייבת אישור של הרשות, ולפעמים תשלום נוסף. זו לא בעלות מלאה כמו קרקע פרטית בטאבו.
כדי לסבר את האוזן, רק כשבעה אחוזים מכלל הקרקע בישראל נמצאים בבעלות פרטית, וכל השאר מנוהל בידי המדינה. לכן קרקע פרטית בטאבו נחשבת נדירה יחסית בארץ. לפני שאתה סוגר על יחידה מסוימת, חשוב לבדוק בדיוק איך היא רשומה ומה בדיוק אתה מקבל, שחור על גבי לבן בנוסח ההסכם, ולעבור על זה עם עורך דין מטעמך לפני שאתה חותם.
מה עוד עולה מעבר למחיר הקרקע
מחיר היחידה הוא לא הסכום הסופי שיוצא לך מהכיס. בקניית קרקע יש עלויות נלוות שחשוב להכניס לחשבון מראש, כדי שלא תופתע בהמשך.
- מס רכישה. מס חד פעמי שאתה משלם למדינה כשאתה קונה נכס. על קרקע שאינה דירת מגורים, כמו מגרש, המס הוא שישה אחוזים משווי העסקה, שיעור קבוע על כל הסכום. בתנאים מסוימים אפשר לקבל החזר על חלק מהמס, אם מוציאים היתר בנייה בתוך פרק זמן מוגדר.
- ליווי מקצועי. בדיקה משפטית, בדיקה של שמאי מטעמך, ורישום. שמאי הוא איש מקצוע שתפקידו לקבוע כמה נכס שווה. אלה עלויות שמגנות עליך, ולכן שווה להכניס אותן לתקציב מראש.
המספרים המדויקים משתנים מעסקה לעסקה, אבל העיקרון פשוט: תכנן את התקציב לפי מחיר היחידה ועוד תוספת סבירה לעלויות האלה, ולא רק לפי המחיר שמופיע בכותרת.
איך אתה יודע שהמחיר אמיתי ולא מנופח? כאן נכנס תקן 22
עד עכשיו דיברנו על מחירים. אבל איך אתה בכלל יודע שהמספר שמישהו מציג לך הוא אמיתי, ולא חלום יפה שמנופח כלפי מעלה? בשביל זה קיים כלי רשמי שנקרא תקן 22.
תקן 22 הוא כלל של המדינה, של מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים, שמחייב את מי שמשווק לך קרקע חקלאית לתת לך הערכת שווי כנה ומלאה לפי כללים מחמירים. הערכת השווי הזו מראה לך שני מספרים: כמה הקרקע שווה היום, במצב שלה עכשיו, וכמה היא עשויה להיות שווה בעתיד אם וכאשר תאושר לבנייה. המספר השני הוא הערכה, לא הבטחה.
והכי חשוב: לפי החוק, אתה זכאי לקבל את המסמך הזה בחינם, לפחות שבעה ימים לפני שאתה חותם על משהו מחייב. כלומר המדינה כבר דאגה שתראה מספר אמיתי, שבדק אותו איש מקצוע, לפני שאתה מוציא שקל. אם מישהו מנסה למכור לך קרקע בלי המסמך הזה, זו נורה אדומה.
רגע לפני שמתלהבים מהמספר: גילוי נאות
חשוב לומר את זה בכנות, ברור וגלוי. יחידת קרקע בסכום של 49 או 139 אלף שקל היא לא דירה מוכנה שאפשר להיכנס אליה או להשכיר מחר בבוקר. זו קרקע בשלב תכנוני, כלומר קרקע שעוד צריכים לקרות לגביה תהליכים כדי שערכה יעלה, והתהליכים האלה לוקחים שנים ואינם מובטחים.
יחד עם זה, ההצעה בנויה כך שהכסף שלך לא נשען רק על מה שיקרה בעתיד. יש מנגנון הגנה חוזי, כלומר סעיפים כתובים בחוזה שנועדו להגן עליך: לפי תנאי ההסכם, התחייבות לתשואה שנתית של שמונה אחוזים ונקודת יציאה ברווח בתוך שלוש שנים.
כאן חשוב להפריד בין שני דברים שאסור לבלבל ביניהם. מנגנון ההגנה החוזי הוא דבר אחד, והוא מעוגן בחוזה. הפוטנציאל שהקרקע תעלה בערך אם הייעוד שלה ישתנה בעתיד הוא דבר אחר לגמרי, והוא לא מובטח לאף אחד. את התנאים המדויקים אתה קורא שחור על גבי לבן בנוסח ההסכם עצמו, וזה מה שמחייב, לא שום פרסומת.
איך אנחנו בסילבר ארזים שמים את המחיר על השולחן
בסילבר ארזים אנחנו מעדיפים לדבר במספרים אמיתיים, לא בהבטחות. כשאתה מגיע אלינו, אנחנו מראים לך את מחיר היחידה, את העלויות הנלוות, ואת הערכת השווי לפי תקן 22, הכול על השולחן לפני שאתה מחליט משהו.
אנחנו גם לא מפחדים שתבדוק אותנו. אתה מוזמן לקחת את המספרים ואת המסמכים לשמאי ולעורך דין משלך. קרקע טובה עומדת בבדיקה, וזה בדיוק סוג העסקה שאנחנו רוצים שתיכנס אליה.
אם מעניין אותך לראות כמה בדיוק עולה יחידת קרקע באחד האזורים שלנו, ומה נכלל במחיר, בוא נשב ונעבור על זה יחד, בלי לחץ ובלי התחייבות. אנחנו כאן כדי לתת לך את התמונה המלאה, ואתה מחליט.