עדכון פרויקט · רעננה צפון

שנה אחת,
והרבה מאוד השתנה.

עדכון למי שכבר בחן איתנו את מתחם צפון רעננה, היה בפגישה, או נשאר על הגדר. שש אבני דרך שקרו בשנה האחרונה, על ציר הזמן.

עודכן
20 באוגוסט 2026
נכתב על ידי
מוטי אסרף, סילבר ארזים
צילום אוויר של מתחם רעננה צפון, שדות פתוחים ומגדלי התעסוקה של רעננה ברקע

מתחם רעננה צפון, צילום אוויר, יולי 2026.

למה אני כותב לך עכשיו

יש שאלה אחת שצריך לשאול החודש.

אם בחנת איתנו את מתחם צפון רעננה, היית בפגישה או נשארת על הגדר, אני מבקש שתקרא את העדכון הזה עד הסוף.

לא בגלל שהיום צריך לרוץ לקנות. אלא משום שאנחנו מגיעים לנקודה שבה צריך לשאול שאלה מקצועית אחת.

האם המחיר שאנחנו עדיין יודעים לבחון היום משקף את מה שקרה במטרו ובתכנון במהלך השנה האחרונה?

תקן 22, שעל בסיסו אנחנו מנתחים את המתחם, נערך בספטמבר 2025. בסוף החודש אנחנו מגיעים לנקודת עדכון וחידוש של התקן, ובפעם הראשונה מאז עריכתו השמאי יצטרך להסתכל על המתחם אחרי שנה שבה התרחשו כמה תהליכים משמעותיים.

6
אבני דרך במתחם ובסביבתו, מאז שנערך התקן
ספטמבר 2025המועד שבו נערך תקן 22
סוף החודשנקודת העדכון והחידוש של התקן
שנהשעל השמאי יהיה למדוד מחדש
ציר הזמן

בואו נשים את השנה הזאת על ציר הזמן.

2025

תמ״א 70 משנה את כללי המשחק

תמ״א 70 קיבלה תוקף ביוני 2025 והפכה ממדיניות ומרעיון למסגרת סטטוטורית ארצית, שמטרתה לכוון להעצמת בינוי ופיתוח עירוני סביב תחנות המטרו.

אבל בצפון יש פרט חשוב אפילו יותר: מתחמי ההשפעה של תחנות המקטע הצפוני של M1 קודמו במסגרת תמ״א 70/1, כשהמועצה הארצית החליטה להעביר אותה לאישור הממשלה.

כלומר מפת ההשפעה של המטרו בצפון השרון ממשיכה לקבל שכבות תכנון ייעודיות.

המקור: עדכון סילבר ארזים, אוגוסט 2026. רקע על התוכנית: עמוד תמ״א 70 של מינהל התכנון.
2025 עד 2026

M1 כבר לא רק קו על מפה

תת״ל 101/ג היא התוכנית של המקטע הצפוני של M1, העובר ברעננה, בהרצליה, ברמת השרון, בהוד השרון, בכפר סבא ובדרום השרון. בדוח הרשמי של נת״ע לשנת 2025 תת״ל 101/ג כבר מוגדרת מאושרת סטטוטורית.

וזו הבחנה קריטית. תמ״א 70 עוסקת במה שיקרה סביב המטרו. תת״ל 101/ג מעגנת את תשתית M1 עצמה. כששתי השכבות מתחברות, מתחילים להבין למה קרקע במרחב מטרו אינה נבחנת כפי שבוחנים קרקע חקלאית רגילה.

המקור: דוח נת״ע לשנת 2025, כפי שנמסר בעדכון סילבר ארזים. כרטיס התוכנית במערכת המידע התכנוני מציג אותה כמאושרת מ-6.5.2025, על 1,863 דונם.
נובמבר 2025

המדינה עוברת לשלב מכרזי התשתית הגדולים

נת״ע פרסמה הליך מיון מוקדם לעבודות Infra 1 של מערכת המטרו, כלומר הכנת השוק למכרזי הביצוע הגדולים של התשתית. המועד להגשות בהליך הגיע עד יוני 2026.

המקור: עדכון סילבר ארזים, אוגוסט 2026.
דצמבר 2025 ואילך

בדיפו של M1 כבר מדברים ביצוע

ב-31.12.2025 נת״ע פרסמה מכרז לביצוע עבודות פיתוח והעתקת תשתיות בדיפו ראשונים של M1. לא מחקר, לא חזון, מכרז ביצוע. במקביל פורסם מכרז לתכנון, הקמה, הפעלה ותחזוקה של מערכות חשמל בדיפו ראשונים, גלילות וחולון של M1.

זה לא אומר שעבודות זהות מתבצעות היום בדיפו רעננה, וחשוב לדייק בכך. אבל זה כן מוכיח דבר גדול יותר: מערכת M1 עוברת מתכנון סטטוטורי למכרזי ביצוע ותשתיות.

המקור: עדכון סילבר ארזים, אוגוסט 2026. מכרזי נת״ע 529/2025 ו-542/2025. דיפו ראשונים יושב בראשון לציון.
יולי 2026

והמדינה אפילו לא עוצרת בקצה הקו הקיים

ב-20.7.2026 משרד התחבורה הודיע שהוות״ל אישרה קידום של הארכה נוספת לזרוע הצפון מזרחית של M1, ממזרח כפר סבא לכיוון תחנת כפר סבא צפון והמסילה המזרחית.

כלומר בזמן שאנחנו מדברים על שווי קרקע סביב M1, המדינה כבר מקדמת הרחבה נוספת של המערכת הצפונית וחיבור שלה לרשת הרכבות הארצית.

המקור: עדכון סילבר ארזים, אוגוסט 2026, בהסתמך על הודעת משרד התחבורה מ-20.7.2026. הוועדה אישרה את קידום התוכנית, כלומר את פתיחת ההליך, לא את אישורה הסופי.
אבן דרך נוספת

ויש עוד אבן דרך ששווה לעקוב אחריה: תמ״ל 3013

תמ״ל 3013, שביב, אינה חלה כיום על החלקה שלנו, ולכן אנחנו לא מציגים אותה כחלק מהזכויות שלנו. אבל אסור להתעלם מהמשמעות שלה.

החברה הממשלתית דירה להשכיר מקדמת במרחב רעננה תוכנית לכ-2,800 יחידות דיור על קרקע פרטית, במסלול ותמ״ל.

למה זה מעניין אותנו? לא בגלל ש-2,800 הדירות שלנו. הן לא. אלא משום שזה ממחיש את גודל הצורך ואת כיוון ההתערבות הממשלתית במרחב רעננה: קרקע פרטית, יוזמה ממשלתית, ותמ״ל, תוכנית מפורטת, אלפי יחידות דיור.

ואם בעתיד מהלכים כאלה יתחברו בצורה חזקה יותר למרחבי המטרו בצפון רעננה, זו בהחלט יכולה להיות אבן דרך תכנונית שמשנה את תמונת המרחב.

המקור: עדכון סילבר ארזים, אוגוסט 2026.
ומה קורה מעל ומתוך סביבת המטרו

השאלה כבר אינה איפה תעבור הרכבת.

כאן נכנסת תמ״א 70. השאלה היום היא איזה מרקם עירוני ייבנה סביב מערכת המטרו. המדיניות מכוונת להעצמת זכויות, עירוב שימושים, מגורים, תעסוקה ומסחר, ועוצמות בנייה גבוהות יותר במרחבי ההשפעה.

תמ״א 70
תוכנית המתאר למרחב תחנות המטרו

קובעת איזה מרקם עירוני ייבנה סביב התחנות: העצמת זכויות, עירוב שימושים, מגורים ותעסוקה ומסחר, ועוצמות בנייה גבוהות יותר במרחבי ההשפעה.

עוסקת במה שיקרה סביב המטרו.
תת״ל 101/ג
תוכנית התשתית של המטרו עצמו

מעגנת את תוואי M1 הצפוני בקרקע: התחנות, המנהרות והשטחים שנדרשים להם. בדוח נת״ע לשנת 2025 היא כבר מוגדרת מאושרת סטטוטורית.

מעגנת את תשתית M1 עצמה.

וזה בדיוק המקום שבו אנחנו נמצאים. הזכויות הספציפיות של כל חלקה עדיין נקבעות רק במסגרת התכנון המפורט הרלוונטי.

ופה נמצא כל הסיפור

ועכשיו חוזרים לתקן 22 שלנו.

כאשר תקן 22 נערך בספטמבר 2025, השמאי כבר ראה את הכיוון והעריך חמש עד שש שנים לתוכנית מפורטת שמכוחה ניתן יהיה להתקדם לקבלת היתרי בנייה.

הוא אפילו לא הסתפק במלל. בתחשיב הכלכלי הוא הכניס 5.5 שנות אי זמינות כחלק ממודל השווי. ומאז חלפה כמעט שנה.

בשנה הזאת:

  • קו M1 הצפוני מעוגן סטטוטורית
  • תמ״א 70 נכנסה לעולם הסטטוטורי
  • המקטע הצפוני של מדיניות תמ״א 70 המשיך להתקדם
  • מערכת המטרו נכנסה עמוק יותר לעולם המכרזים
  • עבודות דיפו ותשתית כבר יוצאות למכרזי ביצוע בחלקי M1
  • המדינה מקדמת הרחבה נוספת של M1 בצפון
  • סביבת רעננה עצמה מקבלת תוכניות חדשות בהיקפים של אלפי יחידות דיור

ואלה אומדני הזמנים שאנחנו עובדים לפיהם היום, ושנפרוס לך על השולחן:

כ-3 שניםעד נקודת היציאה הראשונה ברווח משמעותי, נמדדות מאישור תוכנית מפורטת
5.5 עד 6 שניםעד אישורי בנייה. זה גם הטווח שנכנס כשנות אי הזמינות בתחשיב

שני המספרים האלה הם הערכה של סילבר ארזים ולא התחייבות. אף גוף לא יכול להתחייב על לוח זמנים תכנוני, ואנחנו לא מתיימרים להיות הגוף הזה.

ועכשיו מגיע עדכון תקן 22. אני לא מבטיח שהשמאי יעלה את השווי. אני אומר משהו הרבה יותר משמעותי: השמאי עומד למדוד מחדש מתחם, אחרי שנה שבה סביבת התכנון והתשתית שלו המשיכה להתקדם.

מי שנשאר על הגדר לא צריך להמתין שהשוק או השמאי יספרו לו בדיעבד מה השתנה. זה הזמן לחזור לשולחן הבדיקה.

גילוי נאות

מה שחשוב שתדע לפני שנמשיך.

הקרקע במתחם היא קרקע בייעוד חקלאי, והיא נבחנת במסגרת תמ״א 70 ותת״ל 101/ג כחלק ממרחב תכנון עתידי.

זו אינה רכישת דירה מוכנה. זו זכות בקרקע במתחם תכנון, והסיכון המרכזי בה הוא תכנוני: לוחות זמנים, היקף זכויות, איחוד וחלוקה, והיטלים.

אין גוף שיכול להבטיח תוצאה תכנונית. מה שכן קיים הוא תוכנית לאומית מאושרת, תקציבי מדינה, ומכרזים שכבר יצאו לדרך.

בלי התחייבות

מה אנחנו פותחים בפגישה.

תת״ל 101/ג M1 תמ״א 70 מרחב ההשפעה הדיפו ותדהר התוכניות הסביבתיות תקן 22 אומדן הזמנים השווי בכל אבן דרך הבטוחות הזכות הקניינית סיכון מול פוטנציאל

לא מגיעים כדי שימכרו לכם חלום. מגיעים כדי להבין אם נוצר פער בין מחיר הכניסה של היום לבין השלב שאליו התכנון מתקדם.

ואם אתם מקבלים החלטות יחד עם בן או בת זוג, עורך דין, רואה חשבון או יועץ, תביאו אותם. נפתח הכול על השולחן.

לא ממתינים שהתקדמות תהפוך למחיר. בודקים אותה לפני שהיא מתומחרת.

מי שכבר בחן את רעננה בחצי השנה עד שנה האחרונה, זה הזמן לחזור לפגישה לפני עדכון תקן 22.

מוטי אסרף
סמנכ״ל שותף, מנהל תחום מטרו והשבחה, סילבר ארזים

המקורות

אבני הדרך בעמוד הזה נמסרו בעדכון של סילבר ארזים מאוגוסט 2026. אלה הקישורים הרשמיים שמאפשרים לבדוק את הרקע.