למה בכלל צריך הון עצמי כדי לקנות נכס?
הון עצמי הוא הכסף שלכם שאתם שמים על השולחן מההתחלה, לפני המשכנתא. הבנק לא מממן לכם את כל הנכס, אלא רק חלק ממנו, ואת השאר אתם צריכים להביא בעצמכם.
על דירה ראשונה למגורים תצטרכו לגייס בערך 25% משווי הנכס. כלומר על דירה ששווה 2 מיליון שקל, צריך חצי מיליון שקל מהבית. כשמדובר בנכס נוסף להשקעה, הדרישה קופצת ויכולה להגיע ל-50% ואף יותר משווי הנכס.
למה הבנקים דורשים את זה? כי הרגולטור (הגוף שמפקח על הבנקים) מחייב אותם, כדי שלא תיכנסו לחובות שלא תוכלו להחזיר. זה בעצם רשת ביטחון, גם בשבילכם וגם בשביל המערכת.
אז איך משקיעים בנדל״ן בלי הון עצמי גדול?
גם אם אין לכם את כל הכסף נזיל בחשבון הבנק, יש כמה דרכים לגייס אותו. נזיל פירושו כסף שאפשר למשוך מיד, להבדיל מחיסכון שסגור לתקופה. הנה האפשרויות העיקריות:
- הלוואה משלימה כנגד חסכונות לא נזילים שכבר יש לכם.
- הלוואה אישית מבן משפחה או חבר בעל הון.
- הלוואה כנגד שעבוד נכס קיים שלכם או של ההורים.
- הלוואה חוץ בנקאית מחברות אשראי שאינן בנק.
בהמשך נפרק כל אחת מהן, כדי שתבינו מה מתאים למצב שלכם.
הלוואה משלימה: לגייס כסף מהחיסכון שלכם
זאת לרוב האפשרות הראשונה שכדאי לבדוק. הלוואה משלימה מתאימה למי שלא הצליח לגייס את ההון העצמי בכסף מזומן, אבל יש לו כספים שמחכים בצד וסגורים לתקופה: קרן השתלמות, קופת גמל, פנסיה או ביטוח חיים.
הכספים האלה יושבים בחברות הביטוח, ואפשר לקחת הלוואה כנגדם בלי למשוך אותם. היתרון: התנאים בדרך כלל טובים. אם הכספים נזילים אפשר לקבל בערך 70% עד 80% מערך החיסכון, ואם הם עדיין סגורים, בערך 50% עד 60%.
במילים פשוטות: הכסף שלכם ממשיך לעבוד בצד, ואתם מקבלים הלוואה על חשבונו בתנאים נוחים.
הלוואה אישית או שעבוד נכס קיים
אם אין חיסכון מתאים, יש שתי דרכים נפוצות נוספות.
הלוואה אישית היא הלוואה מאדם קרוב, משפחה, חבר או מכר בעל הון. בעקבות עליית הריביות בבנקים, זאת הפכה לאחת הדרכים הנפוצות. התנאים נקבעים בין שני הצדדים, ולכן חשוב מאוד לסכם בכתב את הסכום, מועדי ההחזר והריבית, כדי שלא ייווצרו אי הבנות בהמשך.
שעבוד נכס קיים פירושו לקחת הלוואה כנגד נכס אחר שכבר בבעלותכם או בבעלות קרוב משפחה. למשל, אם להורים יש דירה בלי משכנתא, אפשר לקבל הלוואה בשווי של בערך 50% מערך אותה דירה. שעבוד הוא רישום שאומר לבנק שהנכס משמש כביטחון להחזר ההלוואה.
הלוואה חוץ בנקאית ותכניות ממשלתיות
חשבתם שרק לבנקים מותר לתת הלוואה? כבר לא. היום יש חברות אשראי חיצוניות וחברות כרטיסי אשראי שנותנות הלוואות גם בלי שיש לכם נכס לשעבד.
בגלל שאין כאן נכס שמגבה את ההלוואה, התנאים בדרך כלל יקרים יותר משאר האפשרויות. אבל יש תחרות גדולה בשוק הזה, אז כדאי להשוות בין כמה חברות ולנסות להתמקח על הריבית.
אופציה נוספת היא תכנית מחיר למשתכן, תכנית ממשלתית שמאפשרת לקנות דירה במחיר נמוך מהשוק. היא מיועדת בעיקר למי שאין לו דירה, וצריך לעמוד בכמה תנאים. היא פתוחה גם לזוגות וגם ליחידים, כולל רווקים מגיל 35 והורים עצמאיים. התנאי המרכזי הוא שאין לך דירה ולא הייתה לך בשנים האחרונות, יחד עם אזרחות או תושבות ישראלית, לא מצב משפחתי.
מה חשוב לבדוק לפני שלוקחים הלוואה
לפני שאתם רצים לגייס כסף, עצרו רגע ובדקו את התמונה המלאה. הלוואות נוספות מעלות את ההחזר החודשי שלכם, וזה משפיע ישירות על המשכנתא.
- תכננו את התקציב קדימה: הרחבת משפחה, שכר דירה, הוצאות צפויות, הכול נכנס לחשבון.
- שימו לב לאישור המשכנתא: לפעמים הבנק רואה את ההלוואות הנוספות כסיכון, וזה עלול להקשות על קבלת המשכנתא.
- היעזרו באיש מקצוע: יועץ משכנתאות עצמאי, שאין לו אינטרס מטעם הבנק, יכול לפרוש בפניכם את כל האפשרויות ולכוון אתכם לפי החסכונות שיש לכם.
השורה התחתונה: מחירי הדירות גבוהים, אבל אפשרויות המימון קיימות גם למי שאין לו הון עצמי גדול. כסף ששוכב על שכירות לא חוזר אליכם, ונדל״ן נשאר אחת מההשקעות היציבות שיש. רק חשוב לעשות את זה נכון ועם ליווי מקצועי.