השקעה בקרקעות לפי אזור: מרכז וצפון

מה זה בכלל השקעה בקרקע, ולמי זה מתאים

השקעה בקרקע זה לקנות חתיכת אדמה היום, בתקווה שערכה יעלה כשתהפוך מקרקע חקלאית לקרקע שמותר לבנות עליה. זו דרך להיכנס לנדל"ן עם הרבה פחות כסף מקניית דירה, אבל היא דורשת סבלנות.

חשוב לדעת נתון אחד: רוב הקרקעות בישראל לא פרטיות. כ-93% מהקרקעות שייכות למדינה, ורק חלק קטן בבעלות פרטית. בגלל שיש מעט קרקע פרטית, הביקוש אליה גבוה והערך שלה נוטה לעלות.

למי זה מתאים? לאנשים עם אורך נשימה, שלא צריכים את הכסף מחר בבוקר, ומוכנים לחכות כמה שנים בלי לחץ. אם אתה מחפש רווח מיידי, קרקע היא כנראה לא המסלול שלך.

שני סוגי קרקע: מופשרת ולא מופשרת

לפני שאתה משקיע, צריך להבין שיש שני סוגים של קרקע, והם שונים לגמרי בסיכון ובמחיר. הפשרה זה האישור הרשמי שהמדינה נותנת כדי לשנות את ייעוד הקרקע מחקלאות לבנייה, וזה בדיוק מה שמעלה את הערך.

• קרקע חקלאית שעדיין לא הופשרה. זולה משמעותית, עם פוטנציאל רווח גבוה. החיסרון: הסיכון גבוה, כי אף אחד לא מבטיח שההפשרה תקרה בכלל. קרקע ליד אזורים מיושבים מעלה את הסיכוי שתופשר מהר יותר.
• קרקע שכבר הופשרה לבנייה. כאן אפשר להתחיל לבנות כמעט מיד אחרי האישור. הסיכון נמוך יותר, ולכן גם המחיר גבוה יותר. התשואה לרוב מתונה יותר מקרקע לא מופשרת.

הכלל פשוט: ככל שהסיכון נמוך יותר, כך המחיר גבוה יותר. קרקע לא מופשרת זו הימור עם פוטנציאל גדול, קרקע מופשרת זו השקעה בטוחה יותר עם רווח מתון.

קרקעות להשקעה במרכז: ביקוש גבוה, מחיר גבוה

המרכז נחשב למיקום הכי מבוקש בישראל, וזו בדיוק הסיבה שהמחירים שם גבוהים. ריכוז מקומות העבודה, מרכזי הקניות והבילוי דוחף את הביקוש כלפי מעלה, וביקוש גבוה מתורגם לתשואה גבוהה יותר למשקיע.

היתרון הגדול במרכז: הצורך במגורים שם לא הולך להיעלם, וההיצע של קרקעות מוגבל. כשיש ביקוש חזק והיצע נמוך, ההשקעה הופכת אטרקטיבית. קרקע שצמודה לאזור מיושב גם נוטה להיות מופשרת מהר יותר.

החיסרון: צריך כיס עמוק יותר. קרקע במרכז עולה הרבה יותר מקרקע באותו גודל בצפון, ולכן זה מתאים למי שיש לו הון גדול יותר להשקעה.

קרקעות בצפון: זול יותר, פוטנציאל גדול

הצפון הוא ההזדמנות למשקיעים עם הון נמוך יותר. מחיר הקרקע יורד ככל שמתרחקים מהמרכז, ולכן קרקע חקלאית בצפון מוצעת במחיר נמוך בהרבה מאשר במרכז.

הצפון נמצא בשנים האחרונות במגמת פיתוח וצמיחה, ומושך משפחות צעירות ומשפרי דיור שמחפשים סביבה ירוקה ושקטה רחוק מהמולת המרכז. ערים כמו בנימינה, חדרה, פרדס חנה, קריית ביאליק ועפולה הן דוגמאות לאזורים שבהם קרקע יכולה להיות עסקה משתלמת.

למה זה עובד: ככל שיותר אנשים עוברים לצפון, הביקוש לדיור עולה, וזה מאיץ את קצב הפשרת הקרקעות החקלאיות. בנוסף, שיפור תשתיות התחבורה שמחברות את הצפון למרכז מעלה את הביקוש למגורים באזור. צפון מתאים למשקיע סבלני עם הון מתון שלא רץ אחרי רווח מיידי.

מה קובע את מחיר הקרקע

מחיר הקרקע, בכל אזור, נקבע לפי כמה גורמים מרכזיים. שווה להכיר אותם כדי להבין אם אתה משלם מחיר הוגן ואיפה הפוטנציאל.

• מיקום. קרקע באזור שכבר בנוי בחלקו ונמצא בתנופת פיתוח, יש לה סיכוי גבוה יותר להפשרה וערכה גבוה יותר.
• היצע וביקוש. ככל שיש יותר קרקעות חקלאיות למכירה באזור, המחיר נוטה לרדת. מעט קרקע וביקוש גבוה מעלים את המחיר.
• זכויות בנייה. זה היקף הבנייה שמותר יהיה לבנות על הקרקע בעתיד. יותר זכויות בנייה, ערך גבוה יותר.
• סטטוס תכנוני. זה אומר אם ומתי יהיה אפשר לבנות על הקרקע, ואיזה סוג בנייה יאושר עליה, מגורים או מסחר. ככל שהקרקע קרובה יותר לאישור בנייה, היא שווה יותר.

מה חובה לבדוק לפני שאתה קונה

הבדיקות לפני החתימה הן מה שמפריד בין השקעה חכמה להימור עיוור. אל תדלג עליהן, גם אם המוכר לוחץ. אלה הדברים שחשוב לבחון לפני כל קניית קרקע להשקעה:

• תוכניות וזכויות בקרקע. לבדוק מה הסיכוי שהקרקע תופשר, אם יש חסמים שיכולים לעכב בנייה, ומה הזכויות הרשומות עליה.
• נסח הרישום. זה מסמך רשמי שמראה מי הבעלים ומה רשום על הקרקע. חשוב לוודא שאין מגבלה שתמנע הפשרה, ושהקרקע לא מיועדת להפוך לגן לאומי או שטח ציבורי.
• בעלות. לוודא מי הבעלים. קרקע פרטית עושה את כל תהליך האישורים פשוט יותר. קרקע של המדינה מחייבת לבדוק היטב את תנאי הסכם החכירה, ההסכם ארוך הטווח מול המדינה.
• עלויות. מעבר למחיר הקרקע יש גם היטלים, שכר טרחה לעורך דין ומס רכישה של 6% ממחיר העסקה. כדאי לקבל הערכת עלות כוללת לפני שחותמים.
• מימון. לבדוק כמה הון נדרש, ואם אפשר לקבל מימון או להגדיל משכנתא לעסקה מהסוג הזה.
• ביקור בשטח. אין תחליף למראה עיניים. קרקע בין מפעלים פחות מבטיחה, קרקע צמודה לשכונות מגורים נוטה להיות מופשרת ולשמש למגורים בסבירות גבוהה יותר.

איך מעריכים את סיכויי ההפשרה ושווי הקרקע

השאלה הכי חשובה בקרקע חקלאית היא האם ומתי היא תופשר. לא כל הקרקעות החקלאיות בישראל יופשרו, ולכן כדאי להתמקד בקרקעות שכבר נמצאות בהליך הפשרה או צמודות לאזורים בנויים.

יש כלי מקצועי שעוזר להעריך את זה: תקן 22 של איגוד שמאי המקרקעין ומשרד המשפטים. שמאי הוא מומחה שמעריך שווי נכסים, ותקן 22 מאפשר לבדוק את הסטטוס של הקרקע בכל שלב ולהעריך את שוויה האמיתי. במילים פשוטות, מישהו מקצועי בודק לך את הקרקע בלי לנפח את המספר, ואתה רואה הערכה אמיתית לפני שאתה חותם.

אחרי שהעסקה נסגרת, יש לוודא שהעברת הבעלות בטאבו מתבצעת כמו שצריך ובמיידי. טאבו זה הרישום הרשמי שמוכיח שהקרקע באמת שלך. בלי רישום תקין בטאבו, אין לך הוכחה חוקית לבעלות.